{"id":220,"date":"2010-01-25T13:56:39","date_gmt":"2010-01-25T12:56:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/?p=220"},"modified":"2010-01-25T14:28:56","modified_gmt":"2010-01-25T13:28:56","slug":"quelques-precautions-avant-dinvestir-en-scellier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/2010\/01\/25\/quelques-precautions-avant-dinvestir-en-scellier\/","title":{"rendered":"Quelques pr\u00e9cautions avant d’investir en Scellier"},"content":{"rendered":"

L’investissement Scellier reste donc d’actualit\u00e9 pour 2010, aux m\u00eames conditions qu’en 2009. Et les offres \u00ab\u00a0cl\u00e9s en main\u00a0\u00bb du march\u00e9 restent les m\u00eames… Ce type de placement n’est pas facile \u00e0 faire, surtout si l’on veut qu’il soit int\u00e9ressant<\/a>. Petite liste des pr\u00e9cautions \u00e0 prendre avant de se lancer.<\/p>\n

Qualit\u00e9 immobili\u00e8re et gestion<\/h2>\n

C’est un investissement immobilier avant tout, et, tout comme dans l’ancien, la qualit\u00e9 de construction est essentielle pour l’\u00e9volution future du patrimoine. Sur plan et dessin, c’est toujours magnifique. Dans les faits, souvent moins. Un immeuble mal con\u00e7u\/construit\/fini, c’est \u00e0 la fois des charges suppl\u00e9mentaires d’entretien ou de r\u00e9novation \u00e0 court terme, un turn-over important des locataires qui vont rechercher un meilleur cadre de vie que des murs fissur\u00e9s et autres d\u00e9convenues, et une valeur immobili\u00e8re en chute libre au fil des ans. Pour grossir un peu le trait, disons que l’on peut parfois se retrouver au bout de 10 ans propri\u00e9taire d’un appartement dans un immeuble en ruine, non lou\u00e9 depuis des ann\u00e9es,\u00a0dont les r\u00e9parations rustines ont co\u00fbt\u00e9 tr\u00e8s cher chaque ann\u00e9e, et qui ne vaut plus rien. Il faut donc bien se renseigner sur la soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9alisant la construction : r\u00e9putation, solidit\u00e9 financi\u00e8re, dur\u00e9es et retards des chantiers (pour la date de livraison), immeubles r\u00e9alis\u00e9s, etc. Le mieux \u00e9tant de pouvoir voir et\/ou visiter des r\u00e9alisations ayant d\u00e9j\u00e0 quelques ann\u00e9es. Le cabinet de gestion du syndic ou de l’immeuble va \u00e9galement jouer un r\u00f4le important dans la vie du bien. Renseignez-vous bien \u00e9galement sur sa r\u00e9putation, ses prestations, et ses tarifs.<\/p>\n

Environnement<\/h2>\n

Il est rare et difficile de trouver des programmes immobiliers pr\u00e8s de chez soi, dans une zone que l’on conna\u00eet bien, et dont on peut avoir une intuition de son devenir \u00e0 long terme. La norme serait plut\u00f4t des zones p\u00e9ri-urbaines de villes de moyenne importance, parfois dans des quartiers \u00ab\u00a0en devenir\u00a0\u00bb, dont tous les projets restent sur le papier pour le moment. Si les programmes locatifs sont souvent dans ces endroits, ce n’est, la plupart du temps, pas par hasard : les co\u00fbts de terrain et de construction jouent. On peut \u00e9galement trouver des programmes dans des quartiers existants, \u00e9ventuellement en r\u00e9habilitation. Ce type de projet est souvent plus r\u00e9aliste sur le devenir du quartier, mais, \u00e9videmment, bien plus difficile \u00e0 trouver.<\/p>\n

Logements<\/h2>\n

Lorsque l’on acc\u00e8de \u00e0 un programme Scellier, on est rarement seul. Et parfois tr\u00e8s nombreux. La r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale est qu’une grande partie de l’immeuble (voire m\u00eame l’int\u00e9gralit\u00e9)\u00a0est vendue sous cette forme. Cela a un impact direct sur deux choses :<\/p>\n

    \n
  • L’entretien de l’immeuble.<\/strong> Avec une majorit\u00e9 d’occupants locataires (peu concern\u00e9s par l’entretien) et des propri\u00e9taires dispers\u00e9s aux quatre coins de la France, il est difficile d’assurer un entretien r\u00e9gulier et correct de l’immeuble.<\/li>\n
  • La valeur de revente. <\/strong>Tout les propri\u00e9taires partent avec le m\u00eame objectif : respecter le d\u00e9lai de location de 9 ans, et revendre le bien avec une bonne plus value. Et les r\u00e8gles du march\u00e9 s’appliquent : quand tout le monde vend, la valeur chute (surtout si le quartier \u00ab\u00a0si prometteur\u00a0\u00bb est \u00e0 l’abandon).<\/li>\n<\/ul>\n

    Prix<\/h2>\n

    Nous l’avons d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9, le prix d’achat dans le neuf, et surtout en programme locatif, est plus \u00e9lev\u00e9 que les prix du march\u00e9 (nombreux interm\u00e9diaires dans la transaction). Ce prix est d’autant plus difficile \u00e0 \u00e9valuer que la zone de construction est \u00ab\u00a0en devenir\u00a0\u00bb, donc inconnue.<\/p>\n

    Le calcul \u00e0 faire est simple : vous r\u00e9cup\u00e9rez 25% de votre prix d’achat en cr\u00e9dit immobilier. Il suffit donc que le prix propos\u00e9 soit 25% au dessus du prix du march\u00e9 (ce qui arrive) pour perdre tout b\u00e9n\u00e9fice possible par rapport \u00e0 un investissement non d\u00e9fiscalis\u00e9, mais dans un environnement connu (voire dans l’ancien). En tenant compte des risques li\u00e9s \u00e0 l’environnement, \u00e0 la location, \u00e0 la gestion et \u00e0 l’entretien, je vous sugg\u00e8re de placer la limite bien en dessous de ces 25%. N’oubliez pas \u00e9galement que l’\u00e9volution des prix dans la zone propos\u00e9e est \u00e9galement plus al\u00e9atoire qu’en terrain connu.<\/p>\n

    Et donc ?<\/h2>\n

    Le bon investissement Scellier existe, c’est certain. A condition d’avoir le choix dans les programmes, d’en trouver dans des zones que l’on conna\u00eet pour limiter les risques, et de tomber sur le bon interm\u00e9diaire. Ce n’est pas \u00e9vident, mais cela peut se faire. Et dans tous les cas, il faut bien calculer la rentabilit\u00e9 de ce que l’on vous propose.<\/p>\n

    Je reviendrai prochainement sur une alternative moins connue : le Scellier en r\u00e9novation dans l’ancien, qui peut permettre de r\u00e9aliser des investissements d\u00e9fiscalis\u00e9s en centre-ville.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    L’investissement Scellier reste donc d’actualit\u00e9 pour 2010, aux m\u00eames conditions qu’en 2009. Et les offres \u00ab\u00a0cl\u00e9s en main\u00a0\u00bb du march\u00e9 restent les m\u00eames… Ce type de placement n’est pas facile \u00e0 faire, surtout si l’on veut qu’il soit int\u00e9ressant. Petite liste des pr\u00e9cautions \u00e0 prendre avant de se lancer. Qualit\u00e9 immobili\u00e8re et gestion C’est un […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[10,3,20],"tags":[25,4,14,5,9],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/220"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=220"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/220\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":227,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/220\/revisions\/227"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=220"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=220"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.quelplacement.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=220"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}