Achat immobilier
Ce qu'il faut prendre en compte
Valeur du bien et revalorisation
Le premier élément à prendre en compte dans un projet d'achat immobilier est la valeur actuelle du bien concerné, et l'évolution de cette valeur pendant toute la durée de simulation. Cette évolution du prix du bien joue directement sur sa valeur patrimoniale, et impactera le montant de la plus-value réalisée en fin de projet.
Pour une bonne préparation de projet, il est très important de garder des hypothèses raisonnables, correspondant aux réalités moyennes du marché de l'immobilier : il est certain qu'un projet reprenant les conditions de marché du début des années 2000 (progressions de 100 à 150% en quelques années) battra tous les autres placements possibles ; mais quelle seront les chances réelles qu'un tel scénario se reproduise ?
Montage financier
Le montage financier que vous utilisez pour acheter le bien immobilier a également un impact important sur la rentabilité du placement. Ce montage sera réparti entre :
- votre apport personnel, qui sera pris en compte dans le bilan initial du projet ;
- le montant et les conditions du crédit immobilier utilisé, si nécessaire, qui impacteront les bilans annuels pendant la simulation.
N'hésitez pas à jouer sur la répartition de ces paramètres sur plusieurs projets, en combinaison avec d'autres projets financiers : un apport personnel peut parfois être mieux utilisé s'il est placé que s'il est investi dans votre achat.
Utilisation du bien
L'usage que vous ferez du bien immobilier est bien sûr déterminant dans le résultat du projet de placement.
Si votre objectif est d'occuper ce bien, ou de l'exploiter à titre personnel (résidence secondaire, parking, etc.), vous devrez payer l'intégralité des charges d'exploitation, ainsi que la taxe d'habitation. Ce type de projet peut être intéressant à comparer à une location directe d'un appartement, par exemple.
Si vous souhaitez mettre ce bien en location, il faut prendre en compte le loyer qui en résultera, ainsi que le statut fiscal du projet, à choisir entre les différentes possibilités d'investissement locatif à votre disposition.
Coûts
Apport personnel et frais d'achat
L'apport personnel et les frais d'achat sont des coûts initiaux dans votre projet. Il seront déboursés immédiatement dans la simulation.
Crédit immobilier
Le remboursement du crédit immobilier affecte le bilan annuel de votre projet pendant toute sa durée. Sa valeur est fixe : c'est le rapport entre le capital remboursé et les intérêts payés qui évolue dans le temps, pas le montant du paiement.
Taxes et charges
Les taxes (foncière et habitation) et les charges d'exploitation sont également un coût récurrent dans votre projet. Leur montant progresse dans le temps selon les hypothèses que vous choisissez.
A noter que vous n'êtes pas redevables des mêmes taxes et charges en fonction de l'utilisation que vous faites du bien immobilier : taxe foncière, taxe d'habitation et charges totales dans le cas d'une utilisation personnelle ; taxe foncière et la partie des charges non payables par le locataire dans le cas d'une mise en location.
Impôt sur le revenu
Dans le cas d'une mise en location, vous percevez un revenu supplémentaire au travers des loyers, appelé revenu foncier. A moins d'être dans une situation de déficit foncier, ou de bénéficier de certains avantages fiscaux d'investissement locatif spécifiques, ce loyer entraîne une augmentation de votre impôt sur le revenu.
Revenus
Loyer
Lorsque vous mettez votre bien en location, vous bénéficier d'un revenu annuel généré par les loyers. Ce revenu évolue tout au long de la simulation selon les hypothèses que vous choisissez.
Impôt sur le revenu
Dans certains cas, l'impact de votre investissement sur le montant de votre impôt sur le revenu peut être positif :
- pour un bien utilisé en tant que résidence principale, vous bénéficiez d'une déduction fiscale sur une partie des intérêts que vous payez pendant les premières années de votre investissement ;
- pour un bien mis en location, certains dispositifs fiscaux applicables aux investissements locatifs peuvent conduire à une situation de déficit foncier réduisant votre revenu imposable.
Patrimoine
Valeur immobilière
En fin d'investissement, votre bien immobilier est revalorisé selon les hypothèses que vous avez choisies. Ce bien immobilier constitue alors votre patrimoine, sous réserve des coûts de sa revente :
- imposition sur la plus-value immobilière, sauf s'il s'agit de votre résidence principale, ou si vous avez conservé ce bien plus de 15 ans ;
- remboursement du solde de votre crédit immobilier si sa durée est supérieure à la durée de simulation.