Investissement locatif : bien voir la rentabilité

De nombreux avantages fiscaux existent pour l’investissement locatif en immobilier : Robien, Besson, Scellier… A y regarder de plus près, il n’est pas toujours évident de trouver un avantage fiscal réel.

Prenons l’exemple du dernier en date : le dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. C’est le dispositif le plus simple à comprendre, puisqu’il ne dépend pas de votre taux d’imposition : dans tous les cas, 25% du prix du logement seront déduits de votre impôt sur le revenu. Pour résumer, l’état vous aide en réduisant le prix de votre logement de 25%, ce qui semble plutôt intéressant…

Maintenant, les petits à-côtés qui viennent modifier un peu l’avantage fiscal :

  • Les intermédiaires : entre la personne qui vous propose le « pack Scellier » et le vendeur réel, vous pouvez trouver, en creusant bien, pas mal d’intermédiaires, qui viennent ajouter leurs commissions au prix du logement. En comptant également la surcote du neuf par rapport à l’ancien, on arrive rapidement à des biens surévalués de 20 à 30%. L’avantage fiscal est déjà perdu.
  • La revente : lorsque ces produits font partie de grands ensemble destinés au dispositifs (20, 40, 60 appartements…). Que se passe-t-il après les 9 années de mises en location exigées par le dispositif ? Tout le monde revend en même temps, pour encaisser la plus-value. Si elle existe ! Quand tout le monde vend, les prix baissent. Sans oublier que ces logements ne sont que rarement « idéalement situés », comme le dit si bien la brochure.

En bref, et comme toujours : l’investissement locatif dans le neuf doit toujours suivre la règle du bien de qualité vendu à bon prix, et bien situé dans un environnement prometteur. Ce qui, dans le neuf, est d’autant plus dur à trouver : les intermédiaires verrouillent bien le marché…

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