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Quelques précautions avant d’investir en Scellier

L’investissement Scellier reste donc d’actualité pour 2010, aux mêmes conditions qu’en 2009. Et les offres « clés en main » du marché restent les mêmes… Ce type de placement n’est pas facile à faire, surtout si l’on veut qu’il soit intéressant. Petite liste des précautions à prendre avant de se lancer.

Qualité immobilière et gestion

C’est un investissement immobilier avant tout, et, tout comme dans l’ancien, la qualité de construction est essentielle pour l’évolution future du patrimoine. Sur plan et dessin, c’est toujours magnifique. Dans les faits, souvent moins. Un immeuble mal conçu/construit/fini, c’est à la fois des charges supplémentaires d’entretien ou de rénovation à court terme, un turn-over important des locataires qui vont rechercher un meilleur cadre de vie que des murs fissurés et autres déconvenues, et une valeur immobilière en chute libre au fil des ans. Pour grossir un peu le trait, disons que l’on peut parfois se retrouver au bout de 10 ans propriétaire d’un appartement dans un immeuble en ruine, non loué depuis des années, dont les réparations rustines ont coûté très cher chaque année, et qui ne vaut plus rien. Il faut donc bien se renseigner sur la société réalisant la construction : réputation, solidité financière, durées et retards des chantiers (pour la date de livraison), immeubles réalisés, etc. Le mieux étant de pouvoir voir et/ou visiter des réalisations ayant déjà quelques années. Le cabinet de gestion du syndic ou de l’immeuble va également jouer un rôle important dans la vie du bien. Renseignez-vous bien également sur sa réputation, ses prestations, et ses tarifs.

Environnement

Il est rare et difficile de trouver des programmes immobiliers près de chez soi, dans une zone que l’on connaît bien, et dont on peut avoir une intuition de son devenir à long terme. La norme serait plutôt des zones péri-urbaines de villes de moyenne importance, parfois dans des quartiers « en devenir », dont tous les projets restent sur le papier pour le moment. Si les programmes locatifs sont souvent dans ces endroits, ce n’est, la plupart du temps, pas par hasard : les coûts de terrain et de construction jouent. On peut également trouver des programmes dans des quartiers existants, éventuellement en réhabilitation. Ce type de projet est souvent plus réaliste sur le devenir du quartier, mais, évidemment, bien plus difficile à trouver.

Logements

Lorsque l’on accède à un programme Scellier, on est rarement seul. Et parfois très nombreux. La règle générale est qu’une grande partie de l’immeuble (voire même l’intégralité) est vendue sous cette forme. Cela a un impact direct sur deux choses :

  • L’entretien de l’immeuble. Avec une majorité d’occupants locataires (peu concernés par l’entretien) et des propriétaires dispersés aux quatre coins de la France, il est difficile d’assurer un entretien régulier et correct de l’immeuble.
  • La valeur de revente. Tout les propriétaires partent avec le même objectif : respecter le délai de location de 9 ans, et revendre le bien avec une bonne plus value. Et les règles du marché s’appliquent : quand tout le monde vend, la valeur chute (surtout si le quartier « si prometteur » est à l’abandon).

Prix

Nous l’avons déjà évoqué, le prix d’achat dans le neuf, et surtout en programme locatif, est plus élevé que les prix du marché (nombreux intermédiaires dans la transaction). Ce prix est d’autant plus difficile à évaluer que la zone de construction est « en devenir », donc inconnue.

Le calcul à faire est simple : vous récupérez 25% de votre prix d’achat en crédit immobilier. Il suffit donc que le prix proposé soit 25% au dessus du prix du marché (ce qui arrive) pour perdre tout bénéfice possible par rapport à un investissement non défiscalisé, mais dans un environnement connu (voire dans l’ancien). En tenant compte des risques liés à l’environnement, à la location, à la gestion et à l’entretien, je vous suggère de placer la limite bien en dessous de ces 25%. N’oubliez pas également que l’évolution des prix dans la zone proposée est également plus aléatoire qu’en terrain connu.

Et donc ?

Le bon investissement Scellier existe, c’est certain. A condition d’avoir le choix dans les programmes, d’en trouver dans des zones que l’on connaît pour limiter les risques, et de tomber sur le bon intermédiaire. Ce n’est pas évident, mais cela peut se faire. Et dans tous les cas, il faut bien calculer la rentabilité de ce que l’on vous propose.

Je reviendrai prochainement sur une alternative moins connue : le Scellier en rénovation dans l’ancien, qui peut permettre de réaliser des investissements défiscalisés en centre-ville.

Stabilisation des taux de crédit immobilier

Sur la fin de l’année 2009, les taux de crédit immobilier devraient se stabiliser autour des valeurs actuelles. Entre 3,80 % et 3,90 % pour un crédit sur 15 ans sur les mois d’octobre et novembre, la baisse est moins prononcée que les mois précédents.

La fin d’année est généralement active en transactions immobilières, et la concurrence entre banque étant forte, il y a peu de raison pour que ces taux remontent avant début 2010. Cela peut donc être le bon moment pour concrétiser un investissement immobilier : le site des Echos nous rappelle que, par rapport à un emprunt accordé il y a un an, la baisse de mensualité est en moyenne de 9%.

Acheter ou louer sa résidence principale ? (partie 2)

Suite et fin de notre article sur la comparaison de l’achat et de la location de sa résidence principale.

Le coût annuel

La comparaison entre l’achat et la location doit ensuite être faite au quotidien, pendant l’occupation du logement.

  • En location, les frais annuels concernent le loyer, les charges locatives, et la taxe d’habitation. Dans notre exemple, cela représente un montant annuel de 13 500 €.
  • Dans le cas de l’achat, nous avons le remboursement de crédit, les charges propriétaire, la taxe d’habitation, et enfin la taxe foncière, soit 14 400 €.

La différence de trésorerie annuelle est donc de 900 € en faveur de la location. Il ne s’agit évidemment que de trésorerie : une partie du coût, dans le cas de l’achat, est en réalité une épargne (environ 6 000 € annuels, soit la moitié des remboursements de crédit, dans les premières années, ce montant augmentant avec le temps). En imaginant que vous investissiez ou épargnez la trésorerie disponible dans le cas de la location (à coût annuel égal), vous arrivez donc à une épargne de 900 € par an dans le cas de la location, contre 6 000 € pour l’achat.

Résultat de l’étape : l’épargne (ou le patrimoine) est favorisée par l’achat de résidence principale, et l’est de plus en plus avec le temps qui passe. J’ajouterais même que c’est épargne est forcée : perçue sous la forme d’un loyer, il est difficile d’y échapper… Ce qui peut être vu comme une bonne incitation.

Le patrimoine final

En supposant que vous occupiez ce logement durant 20 ans (la durée du crédit), que se passe-t-il ? Dans un cas, vous avez (éventuellement) épargné 900 € par an pendant 20 ans (c’est très schématique, évidemment), ainsi que 16 500 € (l’équivalent des frais de l’achat), et dans l’autre, vous avez fini de payer votre résidence d’une valeur de 200 000 €.

Pour ne pas prendre parti sur les rendements de placements financiers ou sur l’évolution du marché immobilier, considérons que l’épargne n’est pas placée, et que le bien immobilier garde la même valeur (les évolutions de ces deux supports peuvent souvent se comparer, en fonction des périodes). Vous avez donc, en louant votre résidence, une épargne de 34 500 €, contre une valeur de résidence de 200 000 € (dont vous êtes pleinement propriétaire). En valeur liquide, c’est à dire disponible, cette valeur immobilière peut descendre à 180 000 € (frais d’agence, négociation de vente, etc.), mais reste incomparable au résultat de la location.

Acheter ou louer ?

Comment résumer les choses ? Si vous parvenez à acheter votre résidence principale dans des conditions annuelles équivalentes à la location, vous épargnez chaque année en remboursant une partie de votre crédit, tandis que le loyer n’est qu’une dépense « perdue ».

Bien entendu, les traits présentés ici sont très grossis, et il faut comparer des situations réelles. Le coût annuel de l’achat est souvent plus élevé que la location (du moins en ce moment), la différence de budget annuel peut être placée de manière judicieuse, etc. De même que la fiscalité des plus-values immobilières ou des intérêts d’emprunt pour les résidences principales peuvent jouer énormément sur la rentabilité de l’achat.

Commencez donc à comparer vos différents projets de location ou d’achat de résidence principale. Vous verrez alors l’impact des différentes hypothèses spécifiques à votre situation, et aurez une idée plus exacte de ce que peuvent vous apporter ces deux options.

Acheter sa résidence principale : le plus tôt est le mieux ?

Petite brève des Echos sur le thème « plus vite on achète, mieux c’est. »

Il s’agit des résultats d’une étude annoncés par meilleurtaux.com lors d’une conférence de presse, qui compare l’évolution, sur les dix dernières années, du prix du mètre carré moyen et de la capacité d’emprunt. Résultat : le premier augmente de 32 %, contre « seulement » 18,5 % pour le second. La surface que l’on peut acheter diminue donc avec le temps. Conclusion des Echos : acheter jeune permet d’augmenter la surface du logement, le pouvoir d’achat immobilier descendant dans le temps.

Le petit problème de cette conclusion reste la période de référence : malgré la chute récente des prix de l’immobilier, les dix dernières années ont connu une croissance des prix au mètre carré hors norme. Une telle étude sur les années 90, qui ont connu un beau crack immobilier, aurait probablement mené à la conclusion inverse. Comme toujours dans l’immobilier, les décisions dépendent de la confiance que l’ont peut avoir dans l’évolution future du marché…

Renégocier ou racheter son crédit immobilier

Actuellement, les taux de crédit immobilier sont entre 3,5 % et 4 % pour des emprunts sur 15 ou 20 ans. Autant dire de 1 à 1,5 % en dessous de leur niveau d’il y a un an.

Si vous avez investi dans un logement récemment, vous avez peut-être un crédit immobilier en cours à un taux sans aucun rapport avec ce que le marché bancaire peut vous proposer aujourd’hui. Sachez donc qu’il est tout à fait possible d’abaisser ce taux. Pour cela, vous avez deux possibilités :

  • Soit renégocier le taux de votre crédit auprès de votre banque actuelle. Dans ce cas, la marge de manœuvre (la baisse de taux possible) est plus faible, mais les frais sont souvent moins élevés. Pensez à regarder ce que votre banque propose actuellement comme taux d’emprunt. Il sera difficile d’atteindre cette valeur, mais vous pourrez vous en rapprocher.
  • Soit faire racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Vous aurez alors probablement à payer des indemnités de remboursement anticipé à votre banque actuelle, ainsi que des frais de dossier dans la nouvelle banque. Dans la pratique, les frais de remboursement sont souvent intégrés au montant du nouvel emprunt, et seuls les frais de dossier restent à votre charge.

Dans tous les cas, donc, le rachat ou la négociation de votre crédit entraîne des frais immédiats, de l’ordre de quelques centaines d’euros. Par contre, la différence de taux d’emprunt se fera ressentir (au choix) sur le montant de votre remboursement mensuel, sur la durée de votre emprunt, et, surtout, sur le coût total du crédit. Suivant son montant, cette différence peut rapidement dépasser les 10 ou 20 000 €.

A noter toutefois que le rachat de crédit n’est la plupart du temps que dans les premières années de crédit (moins de 5 ans). Au delà, les intérêts restant à payer diminuent beaucoup, et la différence de taux ne compense pas toujours les frais liés au transfert de crédit.

Vous pouvez simuler votre rachat de crédit immobilier dans le simulateur de quelplacement.fr : créez un premier projet d’achat immobilier correspondant à votre crédit actuel, et un second dans lequel vous indiquez les caractéristiques du nouveau crédit (nouvelle durée, nouveau montant et nouveau taux). Vous verrez alors l’impact sur 15 ou 20 ans de la baisse de votre taux de crédit immobilier.