Quelques précautions avant d’investir en Scellier

L’investissement Scellier reste donc d’actualité pour 2010, aux mêmes conditions qu’en 2009. Et les offres « clés en main » du marché restent les mêmes… Ce type de placement n’est pas facile à faire, surtout si l’on veut qu’il soit intéressant. Petite liste des précautions à prendre avant de se lancer.

Qualité immobilière et gestion

C’est un investissement immobilier avant tout, et, tout comme dans l’ancien, la qualité de construction est essentielle pour l’évolution future du patrimoine. Sur plan et dessin, c’est toujours magnifique. Dans les faits, souvent moins. Un immeuble mal conçu/construit/fini, c’est à la fois des charges supplémentaires d’entretien ou de rénovation à court terme, un turn-over important des locataires qui vont rechercher un meilleur cadre de vie que des murs fissurés et autres déconvenues, et une valeur immobilière en chute libre au fil des ans. Pour grossir un peu le trait, disons que l’on peut parfois se retrouver au bout de 10 ans propriétaire d’un appartement dans un immeuble en ruine, non loué depuis des années, dont les réparations rustines ont coûté très cher chaque année, et qui ne vaut plus rien. Il faut donc bien se renseigner sur la société réalisant la construction : réputation, solidité financière, durées et retards des chantiers (pour la date de livraison), immeubles réalisés, etc. Le mieux étant de pouvoir voir et/ou visiter des réalisations ayant déjà quelques années. Le cabinet de gestion du syndic ou de l’immeuble va également jouer un rôle important dans la vie du bien. Renseignez-vous bien également sur sa réputation, ses prestations, et ses tarifs.

Environnement

Il est rare et difficile de trouver des programmes immobiliers près de chez soi, dans une zone que l’on connaît bien, et dont on peut avoir une intuition de son devenir à long terme. La norme serait plutôt des zones péri-urbaines de villes de moyenne importance, parfois dans des quartiers « en devenir », dont tous les projets restent sur le papier pour le moment. Si les programmes locatifs sont souvent dans ces endroits, ce n’est, la plupart du temps, pas par hasard : les coûts de terrain et de construction jouent. On peut également trouver des programmes dans des quartiers existants, éventuellement en réhabilitation. Ce type de projet est souvent plus réaliste sur le devenir du quartier, mais, évidemment, bien plus difficile à trouver.

Logements

Lorsque l’on accède à un programme Scellier, on est rarement seul. Et parfois très nombreux. La règle générale est qu’une grande partie de l’immeuble (voire même l’intégralité) est vendue sous cette forme. Cela a un impact direct sur deux choses :

  • L’entretien de l’immeuble. Avec une majorité d’occupants locataires (peu concernés par l’entretien) et des propriétaires dispersés aux quatre coins de la France, il est difficile d’assurer un entretien régulier et correct de l’immeuble.
  • La valeur de revente. Tout les propriétaires partent avec le même objectif : respecter le délai de location de 9 ans, et revendre le bien avec une bonne plus value. Et les règles du marché s’appliquent : quand tout le monde vend, la valeur chute (surtout si le quartier « si prometteur » est à l’abandon).

Prix

Nous l’avons déjà évoqué, le prix d’achat dans le neuf, et surtout en programme locatif, est plus élevé que les prix du marché (nombreux intermédiaires dans la transaction). Ce prix est d’autant plus difficile à évaluer que la zone de construction est « en devenir », donc inconnue.

Le calcul à faire est simple : vous récupérez 25% de votre prix d’achat en crédit immobilier. Il suffit donc que le prix proposé soit 25% au dessus du prix du marché (ce qui arrive) pour perdre tout bénéfice possible par rapport à un investissement non défiscalisé, mais dans un environnement connu (voire dans l’ancien). En tenant compte des risques liés à l’environnement, à la location, à la gestion et à l’entretien, je vous suggère de placer la limite bien en dessous de ces 25%. N’oubliez pas également que l’évolution des prix dans la zone proposée est également plus aléatoire qu’en terrain connu.

Et donc ?

Le bon investissement Scellier existe, c’est certain. A condition d’avoir le choix dans les programmes, d’en trouver dans des zones que l’on connaît pour limiter les risques, et de tomber sur le bon intermédiaire. Ce n’est pas évident, mais cela peut se faire. Et dans tous les cas, il faut bien calculer la rentabilité de ce que l’on vous propose.

Je reviendrai prochainement sur une alternative moins connue : le Scellier en rénovation dans l’ancien, qui peut permettre de réaliser des investissements défiscalisés en centre-ville.

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1 Commentaire »

 
  • Loi Scellier dit :

    Il est vrai que pour chaque investisseur, la loi Scellier est un très bon moyen de réduire sa fiscalité, et de se créer un patrimoine. Toutefois, en cas de mauvais investissement, l’aventure peut tourner au cauchemar: absence de locataire, loyer pseudo garanti diminué, retard de livraison, …..

 

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