Acheter ou louer sa résidence principale ? (partie 1)

Le moment venu, j’imagine que chacun se pose cette question : est-ce plus rentable d’acheter ou de louer sa maison ou son appartement ? Et comme toujours, la réponse est : cela dépend.

La première approche consiste probablement à se dire « dans 20 ans, j’aurai fini de payer mon crédit, et je n’aurai (enfin) plus de loyer à payer, donc autant acheter ». Evidemment, vu comme cela, c’est tentant. Et pourtant, l’achat n’est pas toujours la meilleure idée pour sa résidence principale, et pour beaucoup de raisons, parfois personnelles, comme le temps que l’on prévoit de rester dans cette maison ou cet appartement.

Pour bien comparer les deux options, il est important de voir les coûts engendrés (prenons l’hypothèse que l’achat se fait via un crédit immobilier, car sinon la question est sensiblement différente) :

  • En louant sa résidence principale, les coûts sont : loyer, charges locatives, taxe d’habitation, et éventuellement frais d’agence.
  • En achetant, il faut considérer : crédit immobilier mensuel, frais de dossier, frais de notaire, charges (plus élevées que les charges locatives), taxe d’habitation, taxe foncière, et, toujours éventuellement, frais d’agence.

Un cas d’exemple

Pour l’exemple, prenons un appartement virtuel d’une valeur de 200 000 €, un crédit sur 20 ans, et considérons que le remboursement mensuel (disons 1000€) est équivalent au loyer de cet appartement sur le marché (c’est très simpliste, mais de nombreux paramètres peuvent jouer sur l’écart crédit/loyer, comme le taux d’intérêt, la durée d’emprunt, le lieu de résidence, et également des facteurs psychologiques : on peut être prêt à habiter dans un appartement plus petit si l’on est propriétaire, par exemple).

Pour cet appartement, supposons que les frais sont les suivants : loyer de 1 000 €, charges locatives de 100 €, taxe d’habitation de 300 €, crédit mensuel de 1 000 €, frais de dossier de crédit de 500 €, frais de notaire de 16 000 €, charges propriétaire de 150 €, et taxe foncière de 300 €.

Le coût d’entrée

Tout d’abord, on voit rapidement que le coût d’entrée de l’achat est élevé : 16 500 €. L’achat immobilier ne pourra être rentable qu’à partir du moment où le prix d’entrée aura été couvert par « l’économie » de l’achat immobilier. Je m’explique. En achat ou en location, vous dépensez en « loyer » 1 000 € chaque mois. Pour l’achat, en considérant par exemple que le crédit mensuel est de 50 % d’intérêts (500 €) et 50 % de remboursement (500 €), vous épargnez chaque mois 500 € par rapport à la location. Tant que vous n’avez pas épargné 16 500 € (33 mois de remboursement de crédit), l’achat est moins rentable que la location.

Première conclusion : par ses frais d’entrée élevés, l’achat ne peut être plus rentable que la location qu’au delà d’une certaine durée.

Dans la prochaine partie, nous étudierons les différences de coûts annuels engendrés par l’achat et la location, ainsi que l’impact de la revente du bien immobilier. En attendant, je vous invite à consulter nos fiches sur les intérêts de l’achat immobilier et sur les intérêts de la location. Vous pouvez également commencer vos simulations pour comparer vos projets d’achat et de location de votre résidence principale.

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