Acheter ou louer sa résidence principale ? (partie 2)

Suite et fin de notre article sur la comparaison de l’achat et de la location de sa résidence principale.

Le coût annuel

La comparaison entre l’achat et la location doit ensuite être faite au quotidien, pendant l’occupation du logement.

  • En location, les frais annuels concernent le loyer, les charges locatives, et la taxe d’habitation. Dans notre exemple, cela représente un montant annuel de 13 500 €.
  • Dans le cas de l’achat, nous avons le remboursement de crédit, les charges propriétaire, la taxe d’habitation, et enfin la taxe foncière, soit 14 400 €.

La différence de trésorerie annuelle est donc de 900 € en faveur de la location. Il ne s’agit évidemment que de trésorerie : une partie du coût, dans le cas de l’achat, est en réalité une épargne (environ 6 000 € annuels, soit la moitié des remboursements de crédit, dans les premières années, ce montant augmentant avec le temps). En imaginant que vous investissiez ou épargnez la trésorerie disponible dans le cas de la location (à coût annuel égal), vous arrivez donc à une épargne de 900 € par an dans le cas de la location, contre 6 000 € pour l’achat.

Résultat de l’étape : l’épargne (ou le patrimoine) est favorisée par l’achat de résidence principale, et l’est de plus en plus avec le temps qui passe. J’ajouterais même que c’est épargne est forcée : perçue sous la forme d’un loyer, il est difficile d’y échapper… Ce qui peut être vu comme une bonne incitation.

Le patrimoine final

En supposant que vous occupiez ce logement durant 20 ans (la durée du crédit), que se passe-t-il ? Dans un cas, vous avez (éventuellement) épargné 900 € par an pendant 20 ans (c’est très schématique, évidemment), ainsi que 16 500 € (l’équivalent des frais de l’achat), et dans l’autre, vous avez fini de payer votre résidence d’une valeur de 200 000 €.

Pour ne pas prendre parti sur les rendements de placements financiers ou sur l’évolution du marché immobilier, considérons que l’épargne n’est pas placée, et que le bien immobilier garde la même valeur (les évolutions de ces deux supports peuvent souvent se comparer, en fonction des périodes). Vous avez donc, en louant votre résidence, une épargne de 34 500 €, contre une valeur de résidence de 200 000 € (dont vous êtes pleinement propriétaire). En valeur liquide, c’est à dire disponible, cette valeur immobilière peut descendre à 180 000 € (frais d’agence, négociation de vente, etc.), mais reste incomparable au résultat de la location.

Acheter ou louer ?

Comment résumer les choses ? Si vous parvenez à acheter votre résidence principale dans des conditions annuelles équivalentes à la location, vous épargnez chaque année en remboursant une partie de votre crédit, tandis que le loyer n’est qu’une dépense « perdue ».

Bien entendu, les traits présentés ici sont très grossis, et il faut comparer des situations réelles. Le coût annuel de l’achat est souvent plus élevé que la location (du moins en ce moment), la différence de budget annuel peut être placée de manière judicieuse, etc. De même que la fiscalité des plus-values immobilières ou des intérêts d’emprunt pour les résidences principales peuvent jouer énormément sur la rentabilité de l’achat.

Commencez donc à comparer vos différents projets de location ou d’achat de résidence principale. Vous verrez alors l’impact des différentes hypothèses spécifiques à votre situation, et aurez une idée plus exacte de ce que peuvent vous apporter ces deux options.

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