Investissements financiers et immobiliers

Le moment venu, j’imagine que chacun se pose cette question : est-ce plus rentable d’acheter ou de louer sa maison ou son appartement ? Et comme toujours, la réponse est : cela dépend.

La première approche consiste probablement à se dire « dans 20 ans, j’aurai fini de payer mon crédit, et je n’aurai (enfin) plus de loyer à payer, donc autant acheter ». Evidemment, vu comme cela, c’est tentant. Et pourtant, l’achat n’est pas toujours la meilleure idée pour sa résidence principale, et pour beaucoup de raisons, parfois personnelles, comme le temps que l’on prévoit de rester dans cette maison ou cet appartement.

Pour bien comparer les deux options, il est important de voir les coûts engendrés (prenons l’hypothèse que l’achat se fait via un crédit immobilier, car sinon la question est sensiblement différente) :

• En louant sa résidence principale, les coûts sont : loyer, charges locatives, taxe d’habitation, et éventuellement frais d’agence.
• En achetant, il faut considérer : crédit immobilier mensuel, frais de dossier, frais de notaire, charges (plus élevées que les charges locatives), taxe d’habitation, taxe foncière, et, toujours éventuellement, frais d’agence.

Un cas d’exemple

Pour l’exemple, prenons un appartement virtuel d’une valeur de 200 000 €, un crédit sur 20 ans, et considérons que le remboursement mensuel (disons 1000€) est équivalent au loyer de cet appartement sur le marché (c’est très simpliste, mais de nombreux paramètres peuvent jouer sur l’écart crédit/loyer, comme le taux d’intérêt, la durée d’emprunt, le lieu de résidence, et également des facteurs psychologiques : on peut être prêt à habiter dans un appartement plus petit si l’on est propriétaire, par exemple).

Pour cet appartement, supposons que les frais sont les suivants : loyer de 1 000 €, charges locatives de 100 €, taxe d’habitation de 300 €, crédit mensuel de 1 000 €, frais de dossier de crédit de 500 €, frais de notaire de 16 000 €, charges propriétaire de 150 €, et taxe foncière de 300 €.

Le coût d’entrée

Tout d’abord, on voit rapidement que le coût d’entrée de l’achat est élevé : 16 500 €. L’achat immobilier ne pourra être rentable qu’à partir du moment où le prix d’entrée aura été couvert par « l’économie » de l’achat immobilier. Je m’explique. En achat ou en location, vous dépensez en « loyer » 1 000 € chaque mois. Pour l’achat, en considérant par exemple que le crédit mensuel est de 50 % d’intérêts (500 €) et 50 % de remboursement (500 €), vous épargnez chaque mois 500 € par rapport à la location. Tant que vous n’avez pas épargné 16 500 € (33 mois de remboursement de crédit), l’achat est moins rentable que la location.

Première conclusion : par ses frais d’entrée élevés, l’achat ne peut être plus rentable que la location qu’au delà d’une certaine durée.

Dans la prochaine partie, nous étudierons les différences de coûts annuels engendrés par l’achat et la location, ainsi que l’impact de la revente du bien immobilier. En attendant, je vous invite à consulter nos fiches sur les intérêts de l’achat immobilier et sur les intérêts de la location. Vous pouvez également commencer vos simulations pour comparer vos projets d’achat et de location de votre résidence principale.

La meilleure façon de comprendre le mécanisme de la loi Scellier est probablement de la simuler. Nous vous proposons sur notre site un simulateur d’investissement loi Scellier qui vous donnera (je l’espère) quelques réponses à vos questions.

Petit guide pour vous aider à réaliser votre simulation loi Scellier :

1. Rendez vous sur la page de simulation d’investissements de www.quelplacement.fr.
2. Cliquez sur Définir les hypothèses générales et renseignez votre profil (les données fiscales permettent d’ajuster au mieux les résultats de la simulation), puis enregistrez-les en cliquant sur Appliquer.
3. Cliquez sur Ajouter des projets à la simulation, puis sur Achat, dans la catégorie Immobilier.
4. Laissez de côté les deux premiers paramètres pour le moment et saisissez les caractéristiques de votre bien immobilier, ainsi que du crédit immobilier (si nécessaire).
5. Mettez le paramètre Utilisation sur Mise en location, puis choisissez comme régime fiscal Loi Scellier.
6. Enregistrez les paramètres en cliquant sur Appliquer.

Ca y est, vous pouvez voir les résultats de votre investissement Scellier, avec le bilan de la première année (et sa réduction fiscale), ainsi que le résultat final sur la durée de placement que vous avez choisie.

Vous pouvez toujours revenir sur les hypothèses générales ou les propriétés de votre projet en cliquant sur Modifier. Vous pouvez également dupliquer le projet pour comparer deux régimes fiscaux, ou plusieurs jeux de paramètres, etc. N’hésitez pas à jouer avec tout cela.

Ah, et dernière étape : donnez-nous votre avis !

En décidant d’investir son capital dans l’immobilier, deux problèmes majeurs apparaissent :

• il faut choisir un bien précis, et par conséquent, on perd la chance de diversifier les risques ;
• le ticket d’entrée est élevé, et donc cet investissement est souvent ponctuel.

S’ajoutent à cela tous les risques/inconvénients liés à la gestion du bien, mais qui peuvent être palliés par la mise en location via une agence.

La Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) est un outil d’investissement collectif dans l’immobilier, souvent proposé par les banques. La SCPI regroupe des investissements individuels, et gère le portefeuille immobilier mis en commun (achat et mise en location). Du coup, le risques sont diversifiés (la société a les moyens d’investir sur des marchés variés), et le ticket d’entrée est plus modéré : vous achetez des parts dans la société.

D’un point de vue pratique, les revenus locatifs sont redistribués aux investisseurs (souvent trimestriellement), et rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils se gèrent exactement de la même manière que pour un investissement locatif individuel. Ce type de placement permet même de bénéficier des réductions et déductions d’impôts des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière (Scellier, Borloo, etc.).

Restent les inconvénients (il y en a toujours).

• Les frais de gestion. Il sont élevés (à l’entrée et pendant le placement), et permettent de rémunérer l’activité de la société gérant le fonds. C’est un point à regarder de près dans ce que l’on pourra vous proposer.
• La visibilité du portefeuille et sa valeur. Ce n’est plus la même échelle : le fonds investit dans un grand nombre de biens, et vous n’avez pas forcément les moyens d’évaluer la valeur du fonds à un moment donné. En fin d’investissement, la cession des parts est équivalente à une plus-value (ou moins-value) immobilière. Il faut savoir d’avance comment cette valeur de liquidation et de revente sera déterminée.

C’est une des questions à se poser quand on souhaite investir dans la pierre :

• Quels seront mes revenus en louant mon appartement ?
• Mes revenus locatifs peuvent-ils couvrir mon crédit immobilier ?

Le site des Echos relaie une étude de la FNAIM sur la rentabilité des investissements locatifs dans 42 villes de France. Résultat : la rentabilité locative annuelle (rapport entre le revenu locatif et la valeur du bien) oscille entre 3,4 et 7,6 %. Cette rentabilité semble directement liée au prix du m2 dans ces villes : plus il est bas, plus la rentabilité sera élevée, et inversement. Vous pouvez télécharger le tableau récapitulatif du rapport prix du m2/rentabilité sur le site des Echos.

On pourra toutefois remarquer le manque d’information sur les cas retenus pour arriver à ces chiffres, notamment le type de bail et les surfaces étudiées. Des résultats sur ces catégories auraient été les bienvenus (je pense par exemple aux locations saisonnière dans les stations balnéaires, qui ont tendance à arriver en bas du classement).

Pour étudier différents scénarios de rentabilité, je vous conseille d’effectuer quelques simulations d’investissement locatif : vous pourrez identifier les paramètres qui jouent sur cette rentabilité.

Cela fait longtemps que cela dure. Depuis le début de la crise, doublée d’une chute d’activité et de prix dans l’immobilier, les oracles se multiplient : c’est le moment car les prix sont au plus bas, c’est trop tôt car les prix vont encore descendre, etc.

Vous trouverez dans cette analyse du Figaro 4 nouvelles analyse d’experts du marché. Selon eux, la chute des prix dans l’immobilier (9,3 % en un an) devrait se prolonger au moins jusqu’en 2010, avec un redémarrage en 2012.

A relativiser toutefois : la chute est très variable d’une région à l’autre (plus faible en région parisienne notamment), et de bons investissements à des prix intéressants peuvent toujours se faire.