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L’intérêt du régime microfoncier

Pour les revenus locatifs peu importants (moins de 15 000 €) par an, il est possible d’opter, sur le plan fiscal, pour le régime microfoncier. Un peu comme l’abattement forfaitaire pratiqué pour l’impôt sur le revenu, ce régime permet de simplifier la déclaration des revenus fonciers en optant pour un abattement direct de 30% sur les revenus, correspondant aux frais de « fonctionnement » de la location.

Ce régime est à choisir avec précaution, car il présente avantages et inconvénients…

Si vous êtes pleinement propriétaire du bien en question (c’est à dire sans crédit immobilier), ces 30% peuvent largement couvrir, et bien souvent dépasser, les charges réelles de votre bien. Dans ce cas, il présente un intérêt fiscal évident. Par contre, lorsqu’un crédit immobilier est en cours sur le bien, vous pouvez, dans la plupart des cas, déduire de votre revenu locatif les charges d’intérêt du crédit (la part des remboursements mensuels dûs aux intérêts d’emprunt). Dans la plupart des cas, ces frais d’emprunt, cumulés aux charges d’exploitation du bien, mènent à un déficit foncier, qui permet d’annuler la fiscalité de la location (voire même de réduire le montant de votre impôt). Ici, on voit que le régime microfoncier est plutôt un inconvénient.

Pour résumer : n’optez pour le régime microfoncier que lorsque vous n’avez pas de crédit immobilier pour le bien mis en location. Pensez également à effectuer une simulation des deux régimes fiscaux avant de choisir l’une des deux options.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

On parle souvent, en gestion du patrimoine et en défiscalisation, d’investissement locatif. Ce placement consiste à acheter un bien immobilier uniquement dans le but de le mettre en location (meublé ou non). Cet investissement est à différencier de la simple mise en location d’un bien immobilier, pour plusieurs raisons.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien (sans crédit en cours), la rentabilité de la mise en location est un calcul relativement simple : votre bien a une valeur immobilière donnée, et le revenu annuel qu’il peut produire est simple à évaluer en connaissant le marché de la location immobilière. A partir de ces données, il reste à tenir compte des charges et de la fiscalité, pour obtenir un rendement annuel, à savoir le revenu annuel par rapport à la valeur (un peu comme un taux d’intérêt sur un compte épargne).

En cherchant à acheter un appartement ou une maison à mettre en location, ce calcul de rentabilité doit également intégrer le coût du crédit (les intérêts), et bien souvent les différentes incitations fiscales proposées par l’état. Besson, Scellier, Borloo, … bienvenue dans un monde d’amortissement, de réduction fiscale, et de « dispositifs de défiscalisations », obscur, et pas toujours facile à appréhender. Pour rentrer dans ce type de schéma, mieux vaut bien préparer le terrain, connaître le vocabulaire de base, et les dispositifs en question. Les différents conseillers que vous rencontrerez vous fourniront de nombreux tableaux d’amortissement et de coûts, dont la lecture n’est pas facile. En simulant votre projet, vous pourrez mieux comprendre l’impact des hypothèses retenues, et avoir une meilleur idée des prévisions de rendement de votre investissement, dans le meilleur des cas comme dans le pire.

Comment placer son argent ? Quel investissement choisir ?

Sans être spécialiste, il n’est pas facile de savoir comment choisir au mieux ses investissements pour faire fructifier son patrimoine. Il faut jongler entre les placements à court/moyen/long terme, se diversifier entre investissements immobiliers et financiers, connaître le marché de l’investissement locatif, avoir de la visibilité sur les marchés financiers, etc…

Et finalement, quel rendement auront ces placements ? Quelle sera la rentabilité de ces investissements ?

Le but de quelplacement.fr est de vous aider (gratuitement, bien sûr) à mieux comprendre les investissements parmi lesquels vous devrez choisir, et, surtout, de les comparer en les simulant. Vous trouverez sur ce site :

  • des fiches descriptives des investissements en question : ce qu’il faut prendre en compte, les coûts, les revenus, le patrimoine qu’il vous reste à la fin ;
  • un outil de simulation vous permettant de voir ce que cela donne dans un cas réel : comparer un achat immobilier à une épargne en assurance vie, une vente immobilière à une mise en location, etc., tout cela en tenant compte de la fiscalité des différents régimes et placements proposés.

Une simulation et quelques chiffres personnalisés vous aideront à mieux prendre vos décisions pour la gestion de votre patrimoine.

Le calcul de l’impôt sur le revenu

La façon dont est calculé l’impôt sur le revenu n’est pas toujours bien comprise par tout le monde, et peut parfois paraître obscure. Il arrive encore d’entendre des propos comme « si j’accepte cette (petite) augmentation de salaire, je paierai plus d’impôts, donc je gagnerai finalement moins d’argent« . Si l’impôt fonctionnait comme cela, cela poserait sans doute pas mal de problèmes…

Pour résumer en termes simples : l’impôt augmente sur l’argent que l’on gagne en plus, pas sur celui que l’on gagne déjà. En termes fiscaux, cela s’appelle l’impôt progressif par tranche.

Voyons maintenant plus précisément comme va être calculé cet impôt. Attention : pour clarifier les choses, je laisse volontairement de côté les abattements appliqués sur le revenu (réduction forfaitaire du revenu avant le calcul de l’impôt).

En 2008, quatre tranches d’imposition sont définies :

  • 5,5 % entre 5 852 € et 11 672 € de revenu ;
  • 14 % entre 11 673 € et 25 925 € ;
  • 30 % entre 25 926 € et 69 504 € ;
  • 40 % à partir de 69 505 €.

Pour un salaire donné, on calcule l’impôt en le découpant sur ces tranches : les premiers 5 851 € ne sont jamais imposés. La partie entre 5 852 € et 11 672 € est imposée à 5,5 %, celle entre 11 673 € et 25 925 € taxée à 14 %, et ainsi de suite.

Dans ce cas de figure, l’impact d’une augmentation de salaire de 1 € sur le montant de l’impôt dépendra de la dernière tranche d’imposition, c’est à dire de la tranche dans laquelle se situe le dernier euro du revenu :

  • Pour un salaire de 20 000 €, par exemple, cet euro supplémentaire sera taxé à 14 %.
  • Pour un salaire de 30 000 €, le taux sera de 30%.

Ce qui change est donc le taux appliqué à l’augmentation de revenu (ce que l’on appelle le taux marginal d’imposition). Le « salaire d’avant » sera toujours taxé au même montant.

Loi des finances 2010 : réduction des avantages fiscaux

Quelques investissements présentés sur notre site pourraient être à la peine dans la prochaine loi des finances 2010.

Immobilier

Pour l’achat de la résidence principale dans le neuf, le crédit d’impôt accordé sur les intérêts de crédit immobilier serait descendu à 30 % la première année et 15 % les années suivantes (contre 40 % et 20 % actuellement) si le logement ne respecte pas la norme « bâtiment basse consommation » (BBC). Ces taux seraient également descendus les années suivantes, jusqu’à disparaitre définitivement en 2013. Cette norme BBC devrait également toucher les avantages accordés à l’investissement locatif (Scellier, notamment).

Assurance vie

Les contributions sociales appliquées aux contrats multi-supports devraient également être réformées, allant probablement vers un prélèvement plus régulier et systématique.

Les informations et simulateurs d’investissements du site seront mis à jour dès que le projet de loi sera finalisé.