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Comparatif des amortissements Robien et Scellier

Jusqu’au 31 décembre 2009, vous avez encore le choix entre les amortissements Robien et Scellier pour vos investissement immobiliers dans le neuf. Passé le 1er janvier, seul le dispositif Scellier restera en vigueur. D’ici là, si vous avez un projet d’investissement dans le neuf, il faut bien choisir entre ces deux incitations fiscales.

Commençons par un petit rappel…

Le régime Robien (recentré) est le plus ancien des deux. Il permet d’amortir le prix d’achat du bien immobilier en deux étapes : 6% par an sur les sept premières années, et 4% sur les deux suivantes. Résultat final : l’amortissement peut aller jusqu’à 50% du prix d’achat du bien immobilier.

Le dispositif Scellier, quant à lui, propose une réduction d’impôt égale à 25% (du prix d’achat, toujours), également étalée sur 9 ans.

Nous avons donc d’un côté 50% d’amortissement, et de l’autre 25% de réduction d’impôt. Toute la différence est là : amortissement (déduction) contre réduction. L’amortissement intervient avant imposition (il vient réduire votre revenu déclaré), donc l’avantage économique est directement lié à votre taux marginal d’imposition. La réduction intervient après imposition, en diminuant directement l’impôt dû, donc l’avantage économique est le même pour tous.

Pour éclairer la différence, prenons un exemple simple sur neuf ans : un appartement neuf d’une valeur de 100 000 € (oui, c’est difficile à trouver par les temps qui courent…). Avec l’amortissement Scellier, le calcul est simple : 25 000 € de réduction d’impôt pour tout le monde, quel que soit le revenu. Avec le régime Robien, nous aurons différentes économies d’impôts suivant la tranche d’imposition, mais, au mieux (tranche à 40%), l’économie atteindra 20 000 €.

Gagnant du match : la loi Scellier.

Il faut tout de même garder en tête que ces dispositifs peuvent s’étendre en respectant des contraintes supplémentaires, telles qu’un plafond de revenus pour le locataire du bien. Pour vous faire une idée plus précise et chiffrée en fonction de votre situation réelle, vous pouvez effectuer une simulation des dispositifs Borloo et Scellier de cette manière :

  • Ajustez les hypothèses de la simulation à votre situation personnelle
  • Créez un projet d’achat immobilier mis en location, et choisissez le régime Scellier
  • Copiez ce projet, et choisissez le régime Robien pour le nouveau projet

Vous aurez alors tous les avantages fiscaux des deux dispositifs d’investissement locatif chiffrés pour votre cas particulier.

Profitez de la baisse des taux d’intérêts

Le premier semestre a vu les taux d’intérêts des crédits immobiliers chuter de plus de 1%. Pour les investissements immobiliers, la différence n’est pas neutre : pour un emprunt de 100 000 € sur 15 ans, les mensualités passent de 791€ à 740€ lorsque le taux descend de 5 à 4%.

Certains éléments font penser que ce taux pourrait encore descendre à l’automne, mais il est peut-être déjà temps d’en profiter :

  • A l’achat, votre capacité d’emprunt augmente, et la palette des investissements que vous pouvez réaliser s’élargit.
  • Pour un crédit déjà en cours depuis quelques années, l’opération de rachat de crédit peut s’avérer payante sur le long terme, moyennant l’avance de quelques frais.

Lancez vos simulations d’investissement et faites votre choix !

Investissement locatif : bien voir la rentabilité

De nombreux avantages fiscaux existent pour l’investissement locatif en immobilier : Robien, Besson, Scellier… A y regarder de plus près, il n’est pas toujours évident de trouver un avantage fiscal réel.

Prenons l’exemple du dernier en date : le dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. C’est le dispositif le plus simple à comprendre, puisqu’il ne dépend pas de votre taux d’imposition : dans tous les cas, 25% du prix du logement seront déduits de votre impôt sur le revenu. Pour résumer, l’état vous aide en réduisant le prix de votre logement de 25%, ce qui semble plutôt intéressant…

Maintenant, les petits à-côtés qui viennent modifier un peu l’avantage fiscal :

  • Les intermédiaires : entre la personne qui vous propose le « pack Scellier » et le vendeur réel, vous pouvez trouver, en creusant bien, pas mal d’intermédiaires, qui viennent ajouter leurs commissions au prix du logement. En comptant également la surcote du neuf par rapport à l’ancien, on arrive rapidement à des biens surévalués de 20 à 30%. L’avantage fiscal est déjà perdu.
  • La revente : lorsque ces produits font partie de grands ensemble destinés au dispositifs (20, 40, 60 appartements…). Que se passe-t-il après les 9 années de mises en location exigées par le dispositif ? Tout le monde revend en même temps, pour encaisser la plus-value. Si elle existe ! Quand tout le monde vend, les prix baissent. Sans oublier que ces logements ne sont que rarement « idéalement situés », comme le dit si bien la brochure.

En bref, et comme toujours : l’investissement locatif dans le neuf doit toujours suivre la règle du bien de qualité vendu à bon prix, et bien situé dans un environnement prometteur. Ce qui, dans le neuf, est d’autant plus dur à trouver : les intermédiaires verrouillent bien le marché…